2025年上半年，房地产行业的关键词是什么？
“萧条、暴雷、退市、清盘。”
全国新房销售额，几乎回到十几年前的水平；百强房企的销售额，也在数据表上集体塌陷。
高杠杆的千亿房企，曾经的金字招牌，一个接一个倒在寒风中。
可就是在这样一片哀鸿遍野里，突然蹦出来一个让人瞠目的消息：
——汤臣集团，利润大涨654%！
提起汤臣，很多人会想起“汤臣一品”——上海陆家嘴的地标豪宅。它不仅是豪宅的代名词，更在中国房地产史上留下了“天花板定价”的传奇。
多年低调的汤臣，在2025年突然重回公众视野，原因只有一个：“汤臣君品”交付。
仅一期项目，就带来了高达7.82亿港元的净利润，同比增长654%。
不止于此，这个项目未来可预期的利润保守估计也在87.5~100亿之间。要知道，现在头部百强房企全年利润都很难超过50亿。
事实上，最近这一两年，地产圈类似于汤臣集团的故事似乎并不少，一些原本在行业中“不显山、不露水”的房企，反倒是在这逆势里活出了精彩。
01
邦泰地产：川派新大哥
2022年198亿，2023年239亿，2024年272亿，这是邦泰地产近几年的销售数据。
而在今年前9个月，邦泰地产又新增179.3亿元的土储货值，成为仅次于滨江房产，拿地第二多的民营房企。
但在几年前，很少有四川以外的人听说过邦泰地产。
但如今，邦泰地产俨然成为了川派新大哥，地产圈绕不开的存在。
邦泰的核心打法可以总结为“三板斧”：
•快速扩张拿地：邦泰不满足于一城一地，而是在四川多点开花，几乎每一个热点城市都能看到其项目。
•高品质改善产品：邦泰并非单纯追求速度，而是定位改善型住宅市场。对四川中产家庭而言，邦泰项目往往意味着更高的居住体验。
•稳健的现金流：在行业普遍去杠杆的背景下，邦泰仍能保持一定的扩张速度，说明其现金流管理优于多数同业。
尤其让业内津津乐道的，还有邦泰的高福利：不仅有优厚奖金，还曾组织过全员欧洲游。在行业大裁员、大降薪的时候，他们反其道而行。
如今，邦泰地产已经不局限于谋一省，而是开启了全国化的征程。西安、合肥、南宁、昆明、长沙，越来越多的强二线城市开始出现邦泰地产的身影。
02
金沙地产：样板工地背后的“运营极致主义”
这两年，在三线城市河南商丘诞生了一家现象级房企，吸引着全国各地的房企争相参观，因为每天到访的同行太多，这家房企甚至专门开发了一条参观线路，并对外收费。
此处说的就是金沙地产。
如今，金沙地产已经被很多同行捧为“样板工地的代言人”，而金沙地产对自己的定位依然是“泥瓦匠”，只管把房子盖好。
这些年，金沙地产不追求规模，不跨界别乱跑，更不欠账不借钱，将运营管理极致化打造成了自己的核心竞争力：
•精细化施工：工地现场标准化、规范化程度极高，几乎成为行业标杆。
•交付力口碑：在当下交付频频出问题的时代，金沙的项目交付往往能赢得业主一致好评。
•业主满意度：金沙非常重视客户反馈，甚至会在项目交付后持续跟踪服务，形成了极强的品牌黏性。
在炸天团看来，金沙地产的自律是最难为可贵的，它就像是个老牛，始终坚守着自己的一亩三分地，最终让所有人都对其竖起了大拇指。
03
浙系新四小龙：区域竞争内卷下的集体突围
浙江，一直是地产最卷的市场之一，这里有数不尽的好房子好项目，也诞生了一批最优秀的房企。
从房地产行业早期的绿城、滨江，到后来的中梁、祥生、德信、佳源等行业高周转时代的浙系四小龙。
如今，又诞生出了金帝、兴耀、建杭、江山万里等新一代的浙系四小龙。
说起来，他们之间有许多的相似之处：
•深耕本地：几乎所有项目都集中在浙江省，形成强大的品牌口碑和客户认知。
•改善产品为主：面对中产家庭升级需求，它们在户型、园林、配套等方面持续创新。
•灵活打法：相比央企国企的流程繁琐，民企动作更快，更能贴近市场。
在某种意义上，新浙系四小龙的崛起，其实也是对“大而全”央企开发模式的一次挑战。它们证明了，哪怕在浙江这样竞争极度激烈的市场，只要足够专注，也能活得很好。
04
宸嘉发展：最懂富豪的开发商
宸嘉发展，是一个颇具神秘色彩的房企。2020年才注册成立，背后股东据说是鸡缸杯大佬刘益谦，资本市场曾经呼风唤雨的存在。
而其台前操盘团队则是昔日的中海地产上海团队，由原中海地产上海公司总经理崔帅领衔。
相较于其他房企，宸嘉发展成立至今也仅仅开发了几个项目，然而旗下每个项目几乎都成为了当地的标杆豪宅，比如成都嘉佰道、武汉宸嘉100、长风嘉佰道。
由此，宸嘉出品，必是豪宅。
宸嘉的发展逻辑有三个关键词：
•高端定位：只做一线城市或核心二线城市的豪宅项目。
•品牌塑造：在高净值客户中，逐步积累“高端豪宅”的品牌形象。
•资本运作：背后的融资能力，远超同等规模的民企房企。
在炸天团看来，宸嘉发展像是一个“实验室型房企”——通过在高端项目上的不断创新去验证产品力，并努力让自己成为中国市场上最懂富豪的开发商，但其最新的项目则是位于上海徐汇的龙华地王项目嘉佰道·徐汇。
05
贝好家：互联网基因下的C2M地产实验
如果说宸嘉发展是一个“实验室型房企”，贝好家则像是中国最大房产中介商贝壳的一个试验品。
2023年，贝壳自创了一套所谓的C2M模式——即“客户直连工厂”，先通过贝壳平台收集客户需求，再反向定制产品。
而为了运营好这套模式，贝壳专门成立了贝好家，亲自下场验证这套模式。
其实，C2M模式的优势看起了也非常明显：
•天然流量入口：贝壳本身就是最大的居住服务平台，客户需求数据真实可靠。
•产品契合度高：开发商不再拍脑袋设计，而是根据客户需求精准开发。
•去库存能力强：因为需求先于供给，产品的去化风险更低。
或许源于自己的模式自信，贝好家今年在土拍市场上也是大杀四方，而从其成都、上海等已经露出的项目情况来看，贝好家也的确是有两把刷子。
在炸天团看来，贝好家这场互联网地产的实验，不仅决定自身命运，更可能影响整个行业的创新方向。
结语
写到这时，越来越多小而美的开发商开始涌现到炸天团的脑海，比如：
嘉禾兴地产，在整个市场都在打折促销的时候，这家四川小房企却敢于逆势涨价。更夸张的是，他们几乎不用外部融资，全靠自有资金拿地、开发。
与之类似的还有嘉信地产，从永州起家，靠着全自有资金+全产业链，逐步进入长沙。每到一块地，几乎都是“秒动工”，效率高得吓人，在伟人的老家上演了一出地产版的”农村包围城市”。
再比如万华地产，用重资产、强规划、慢开发、强配套的逻辑，多年只深耕一个超级大盘，并将之打造成城市名片的神盘麓湖，可谓靠一个盘持续运营就足以养活企业一辈子。
放在以前，相较于恒大、碧桂园、融创这些高举高打、高周转、高杠杆的明星房企，上述提到的这些房企在行业里似乎都是些小透明的存在。
但那些当年不起眼的小透明，凭着专注、稳健和一点点耐心，在行业最冷的时候，反而站了出来。
看完这些房企，你会发现他们身上存在的一些鲜明共性：
比如区域深耕—— 不再追求全国扩张，而是在一城一地甚至单盘做到极致。
比如现金稳健—— 少借债、不冒进，现金流安全优先，甚至全自有资金开发。
比如产品驱动—— 用交付力、口碑与客户粘性取胜，可谓站着把钱给赚了。
与此同时，他们各自又都有着鲜明的差异化打法：
有的做豪宅（汤臣、宸嘉），有的做改善（金沙、浙系新四小龙），有的玩资金自有（嘉禾兴、嘉信），有的单盘极致化（万华），有的用互联网基因（贝好家）。
这与过去十年“规模为王”的逻辑，已经截然不同。
未来十年，中国房地产行业的赢家，或许不再是跑马圈地的巨无霸，而是这些在细分领域、特定区域做到极致的“黑马”。
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